住宅ローン金利はどれくらい上がった？ 2026年11月のフラット35と変動金利

フラット35は1年前より1.91ポイント高い

住宅金融支援機構の発表では、フラット35（21〜35年、融資率9割以下、新機構団信付き）の金利引下げ前の最頻金利は、2025年11月の年1.90％から2026年11月の年3.81％に上がりました。最頻金利は、取扱金融機関の提示で最も多い金利です。2026年10月の年3.83％からは0.02ポイント下がっており、1年前より高い水準でも、毎月上がり続けているわけではありません。

変動型は銀行ごとに改定と反映の時期を確認

日銀は2026年9月に政策金利の目安を1.25％程度に引き上げ、10月30日の決定会合で同水準を維持しました。三菱UFJ銀行は短期プライムレートの引上げに伴い、2026年12月1日から住宅ローンの変動型の基準金利を見直すと案内しています。すでに借りている方は、契約の金利見直し日と新しい利率の適用日、返済額が変わる日を分けて確認してください。

全期間固定型の新規金利は長期金利などの影響を受け、変動型とは違う動きをします。すでに全期間固定で借りている場合、新しく借りる方向けの金利が上がっても、契約済みの金利はそれに連動しません。これから家を買う場合は、注文住宅の工期などを見込み、融資実行月の金利が変わったケースも計算しておきましょう。

3,000万円・35年なら、月の返済額はどう変わる？

3,000万円を35年、元利均等・ボーナス返済なしで借りると、年1.90％で月約9.8万円、年3.81％で月約12.9万円です。差は月約3.1万円。いずれも金利が全期間同じと仮定し、融資事務手数料や金利引下げは含めていません。変動型で返済途中に金利が上がる場合は、その時点の残高や残り期間、返済額見直しのルールによって結果が変わります。

これから借りる人・すでに返済中の人が見る数字

これから借りるなら、同じ借入額・期間で金利を0.5ポイント、1.0ポイント高くした試算も作ります。すでに変動型を利用中なら、返済予定表の残高と利息を確認してから、借換えにかかる諸費用まで含めて比較しましょう。私も家を建てる間は月が替わるたびに金利が気になりました。金利の予想に頼り切らず、家計が吸収できる差を先に数字にしておくと、見積もりを比べやすくなります。