20年の境目で何が変わる？
フラット20は返済期間が20年以下の全期間固定金利の住宅ローンです。新規借入れの最低期間は原則15年で、申込本人などが満60歳以上の場合は10年です。フラット35の21〜35年の金利と比べると低い金利が案内されていますが、同じ元金を短期間で返すので、月々の返済は重くなりやすいです。
元金が減る速さと毎月払える額を並べる
例えば、同じ年3％で2,000万円を元利均等・ボーナス返済なしで借りると、20年では月約11.1万円、35年では月約7.7万円です。諸費用や金利引下げを含まない概算ですが、期間だけを変えても月3万円以上の差が出ます。短い期間を選ぶなら、通常月の余裕に加え、教育費や車の買替えなど支出の重なる年も計算しておきたいところです。
後から期間を延ばす前提で決めない
20年以下を選ぶと、原則として途中で21年以上へ延ばせません。私は20年で組みましたが、元金均等返済だったので最初の負担は大きくなりました。試算を見るときは、平均の負担に加えて最初の返済額も見てください。比較した35年のプランに繰上返済を組み合わせる場合は、手数料、最低金額、手元に残す現金を確認しておきましょう。